Tras 20 años de investigación, los doctores Jorge Alberto y Aníbal Mignone, del Centro de Geociencias Aplicadas de la UNNE, presentaron en Costa Rica un estudio revelador sobre las cinco etapas a través de las cuales los operadores inmobiliarios expanden su presencia en el Gran Resistencia.
En el V Congreso Internacional de Geografía Urbana, organizado por la Universidad Nacional de Costa Rica, los doctores Jorge Alberto y Aníbal Mignone, del Centro de Geociencias Aplicadas de la UNNE, presentaron por videoconferencia un análisis sobre el funcionamiento del mercado inmobiliario en ciudades intermedias del nordeste argentino.
Su exposición en línea, titulada “Mercadeo de suelos como disparador de la expansión urbana: apropiación del territorio entre la delgada línea de lo legal y lo ilegal”, es el resultado de dos décadas de investigación sobre los patrones de crecimiento urbano en la región, con especial énfasis en el Gran Resistencia.
Mediante el análisis de datos empíricos y el uso de herramientas geoespaciales, los investigadores identifican un proceso sistemático de cinco etapas que estructura la apropiación del territorio a través de estrategias especulativas. Estas estrategias, articuladas entre actores privados y marcos regulatorios con distintos niveles de intervención estatal, generan dinámicas de expansión urbana que transitan entre lo formal y lo informal.
Según el informe presentado, en la primera fase del proceso se evidencia la expulsión de sistemas productivos primarios y cinturones verdes que anteriormente abastecían a la ciudad con productos frescos. Los pequeños y medianos productores, presionados por el aumento del valor inmobiliario de la tierra —que pierde su función productiva frente al avance urbano y la demanda de un “barbecho inmobiliario”— terminan vendiendo sus parcelas.
Como resultado, quedan “empobrecidos pero capitalizados”, según señalan los investigadores, ya que si bien poseen un capital económico en forma de tierra o suelo, ya no pueden vivir de él como lo hacían anteriormente.
La segunda etapa del proceso implica un incremento desproporcionado de los impuestos inmobiliarios —de hasta un 1000% sobre la tasación municipal en la última década—, lo que representa una carga fiscal insostenible para los propietarios tradicionales, forzándolos en muchos casos a vender sus tierras a valores inferiores a los del mercado. Esta situación se ve agravada por la falta de solvencia para afrontar los costos de los procesos de loteo, lo que los deja en desventaja frente a empresas especializadas en este tipo de transacciones. Todo esto ocurre en un contexto donde la ausencia del Estado como regulador profundiza la especulación y facilita la concentración de la tierra en manos de grandes inversores.
Posteriormente, en la tercera fase, entran en acción organizaciones sociales que, en algunos casos, inician reclamos legítimos por el acceso a la vivienda y a un terreno donde establecerla. En este proceso, centran su atención en espacios públicos, fiscales o con situaciones irregulares de propiedad (sin dueño). Sin embargo, progresivamente, estos objetivos se desvían hacia negocios inmobiliarios encubiertos, estrechamente vinculados al poder político de turno. Como resultado, el suelo obtenido como derecho social se convierte en un bien transable en el mercado, perdiendo así su función original de garantizar el acceso a la tierra para quienes más lo necesitan.
La cuarta fase revela aspectos aún más complejos en relación con los intereses económicos, evidenciando la participación de grupos de dudoso origen y finalidad. Estos actores emplean métodos violentos —como amenazas, robos sistemáticos e incluso incendios intencionales— para generar un clima de hostigamiento que lleva a los propietarios a abandonar el lugar por desgaste psicológico. Frente a esta situación, muchos se ven forzados a desprenderse de sus propiedades, que en muchos casos han pertenecido a sus familias desde la llegada de sus antepasados inmigrantes o desde la época de sus abuelos, vendiéndolas a precios muy por debajo del valor de mercado.
Finalmente, en la quinta fase observada, se evidencian intereses privados en connivencia con sectores estatales que utilizan la figura de la expropiación para justificar proyectos de infraestructura de “dudosa necesidad” o que nunca llegan a concretarse. Como resultado, las tierras quedan en un estado de “barbecho” bajo el pretexto de futuras obras públicas que, de realizarse, terminan beneficiando exclusivamente a grupos reducidos vinculados al poder económico y político.
Los doctores Mignone y Alberto advierten que, sin una intervención estatal efectiva y una planificación urbana que garantice el cumplimiento de las normativas vigentes, el actual modelo de desarrollo territorial continuará exacerbando las desigualdades y deteriorando la calidad de vida en la región.
El estudio revela que la gentrificación transforma áreas urbanas consolidadas al desplazar a los residentes originales y atraer a sectores con mayor poder adquisitivo. En paralelo, el mercado inmobiliario impulsa la expansión periférica para atender la demanda de la clase media, especialmente de comerciantes y empleados públicos jóvenes, en busca de tierras más accesibles. Este proceso, que opera en un margen difuso entre lo legal y lo ilegal, expone dinámicas especulativas que condicionan la configuración urbana y requieren una revisión crítica de las políticas de ordenamiento territorial.
A partir de la valorización diferencial del suelo, impulsada por inversiones estratégicas y reconfiguraciones territoriales, la investigación demuestra cómo estas dinámicas refuerzan la segregación socioespacial y profundizan las brechas urbanas. En este contexto, el estudio proporciona un marco analítico riguroso para comprender la influencia del mercado inmobiliario en la transformación de las ciudades intermedias del nordeste argentino, enfatizando la necesidad urgente de políticas públicas que orienten el crecimiento urbano hacia modelos sostenibles y equitativos.
Congreso Internacional
El V Congreso Internacional de Geografía Urbana fue organizado por la Facultad de Ciencias de la Tierra y el Mar, de la Universidad Nacional de Costa Rica y el Departamento de Ciencias Sociales de la Universidad Nacional de Luján (Argentina).
Este evento académico internacional, fue pensado como un espacio de comunicación, divulgación del conocimiento científico y experiencias y perspectivas en el campo de las ciencias de la tierra y la geografía urbana entre los países participantes alrededor de América Latina como vía principal para lograr el fortalecimiento del quehacer académico en las áreas sustantivas de las universidades organizadoras.
Históricamente la Universidad Nacional del Lujan tuvo bajo su responsabilidad la organización de este Congreso. Por primera vez, cambió de sede y se celebró en Costa Rica entre el 24 y 29 de marzo pasado.
